Referenzzinssatz bleibt bei 1,25 Prozent: Was die Juni-Entscheidung bedeutet

Mit der Publikation vom 1. Juni 2026 hat das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) den hypothekarischen Referenzzinssatz erneut bei 1,25 Prozent bestätigt. Damit bleibt der Satz seit dem 2. September 2025 unverändert und überspringt zum vierten Mal in Folge eine mögliche Anpassung. Hintergrund ist die Trägheit des Mechanismus: Der ihm zugrunde liegende Durchschnittszinssatz aller in der Schweiz ausstehenden Hypotheken bewegt sich nur langsam und liegt aktuell bei rund 1,32 Prozent. Erst ein Wert unter 1,13 Prozent würde die nächste Stufe nach unten auf 1,00 Prozent auslösen. In der Gegenrichtung wäre ein Anstieg auf über 1,37 Prozent nötig, um eine Erhöhung auf 1,50 Prozent zu bewirken.

So funktioniert der Referenzzinssatz

Der hypothekarische Referenzzinssatz ist nicht zu verwechseln mit dem Leitzins der Schweizerischen Nationalbank oder mit den aktuellen Marktzinsen für neu abgeschlossene Hypotheken. Er bildet vielmehr den gewichteten Durchschnitt sämtlicher in der Schweiz laufenden Hypothekarkredite ab und wird vom BWO quartalsweise publiziert. Weil in diesen Durchschnitt auch zehn Jahre alte Festhypotheken einfliessen, reagiert er auf Marktbewegungen mit erheblicher Verzögerung. Das BWO rundet den errechneten Durchschnitt auf den nächsten Viertelprozentpunkt. Solange der ungerundete Wert in einem Korridor von rund 0,12 Prozentpunkten um die aktuelle Stufe bleibt, ändert sich der publizierte Referenzzinssatz nicht.

Diese Konstruktion erklärt, weshalb der Satz seit Anfang 2024 nur in eine Richtung bewegt hat: von 1,75 Prozent über 1,50 Prozent im September 2024 auf 1,25 Prozent ein Jahr später. SARON- und kurzlaufende Festhypotheken werden schneller günstiger, lange Festhypotheken laufen aber teils noch mit alten, höheren Konditionen weiter. Erst wenn ein grösserer Teil dieser Altverträge ausläuft und durch günstigere ersetzt wird, sinkt der Durchschnittszinssatz weiter.

Mietverhältnisse: Vorerst keine Bewegung in beide Richtungen

Für laufende Mietverhältnisse hat die Stagnation eine doppelte Bedeutung. Mieterinnen und Mieter, deren Vertrag auf einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent basiert, haben aktuell keinen Anspruch auf eine Senkung. Umgekehrt müssen sie auch keine Erhöhung aufgrund des Zinssatzes befürchten. Anpassungen kommen damit faktisch nur über andere zulässige Faktoren in Betracht, etwa die Teuerung oder allgemeine Kostensteigerungen. Diese sind aber im Umfang stark begrenzt und werden nicht selten ausgesetzt, weil viele Vermieterinnen und Vermieter den administrativen Aufwand scheuen.

Anders sieht es für Mietverhältnisse aus, deren Mietzins noch auf einem höheren Referenzzinssatz beruht, etwa 1,50 oder 1,75 Prozent. Hier besteht weiterhin ein nicht ausgeschöpfter Senkungsanspruch. Wer noch nie ein Senkungsbegehren gestellt hat, sollte den massgebenden Stand im Mietvertrag prüfen. Bei einer Senkung um 0,25 Prozentpunkte sieht die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen einen Senkungsanspruch von 2,91 Prozent vor. Bei grösseren Differenzen gelten höhere Überwälzungssätze.

Vermieter: Kalkulationsgrundlage bleibt stabil

Aus Sicht von Eigentümerinnen und Eigentümern vermieteter Liegenschaften bedeutet die Bestätigung des Referenzzinssatzes eine planbare Kalkulationsgrundlage für die kommenden Monate. Mietzinserhöhungen aus zinsbedingten Gründen sind ausgeschlossen, gleichzeitig droht aber auch keine breite Welle von Senkungsbegehren neuer Mietverhältnisse. Investoren, die mit Mehrfamilienhäusern rechnen, können bei der Renditeberechnung weiterhin von einem stabilen Nettomietzinsniveau ausgehen.

Relevanter sind aktuell die Finanzierungskosten. Die Zinsen für SARON-Hypotheken bewegen sich seit den jüngsten Lockerungen der Nationalbank deutlich unter dem Niveau, das in den meisten Bestandsverträgen noch hinterlegt ist. Wer eine Anschlussfinanzierung im Jahr 2026 ansteht, profitiert in der Regel von tieferen Konditionen. Diese Entwicklung schlägt sich aber erst mit Verzögerung im Referenzzinssatz nieder und damit auch erst verzögert in einer möglichen Verschlechterung des Verhältnisses zwischen Hypothekarzins und Mieteinnahme.

Kaufinteressierte: Veränderte Opportunitätskosten

Für Personen, die zwischen Mieten und Kaufen abwägen, verschiebt die Stabilität des Referenzzinssatzes die Vergleichsrechnung. Mieten ist in der Schweiz traditionell durch die starke Kopplung zwischen Mietzins und Referenzzinssatz teilweise inflationsgeschützt. Wenn der Referenzzinssatz aber auf absehbare Zeit nicht steigt, fällt dieses indirekte Schutzversprechen für Bestandsmieter spürbar weniger ins Gewicht. Ein Anstieg der Wohnkosten droht aktuell vor allem über die Teuerung, über höhere Nebenkosten und über Aufschläge bei Neuvermietungen, nicht aber über den Zinskanal.

Auf der Seite des Wohneigentums sind die Hypothekarzinsen für Festhypotheken in den vergangenen Quartalen deutlich gefallen. Zehnjährige Festhypotheken werden gegenwärtig je nach Anbieter im Bereich von 1,45 bis 1,8 Prozent abgeschlossen, kürzere Laufzeiten und SARON-basierte Modelle liegen tiefer. Damit nähert sich die laufende Belastung aus Zins und Amortisation in vielen Fällen jener einer marktüblichen Miete an, allerdings unter Berücksichtigung von Eigenmietwert und Unterhaltskosten. Die häufig genannte Faustregel, wonach kalkulatorische Tragbarkeit mit fünf Prozent gerechnet wird, bleibt davon unberührt. Die effektive Belastung im aktuellen Marktumfeld ist aber spürbar tiefer als noch vor zwei Jahren.

Ausblick auf die nächsten Quartale

Die nächsten Publikationen des Referenzzinssatzes sind für den 1. September 2026 und den 1. Dezember 2026 angesetzt. Damit die Stufe auf 1,00 Prozent fällt, müssten die Banken einen deutlich tieferen Durchschnittszinssatz melden. Der Weg dorthin führt über das Auslaufen alter, hochverzinster Festhypotheken und über günstige Anschlussfinanzierungen. Ökonomen verschiedener Häuser rechnen aktuell damit, dass die Schwelle frühestens Anfang 2027 erreicht werden könnte, sofern sich das Zinsumfeld nicht abrupt ändert.

Eine Bewegung nach oben gilt unter den aktuellen Bedingungen als wenig wahrscheinlich. Sie würde voraussetzen, dass die Marktzinsen für neu abgeschlossene Hypotheken über mehrere Quartale hinweg deutlich anziehen und in der Folge auch den Bestandsdurchschnitt nach oben ziehen. Bis dahin steht für alle Marktteilnehmer eine selten ruhige Phase im Vordergrund, in der die strukturellen Themen des Schweizer Wohnungsmarkts wieder mehr Aufmerksamkeit erhalten dürften als der nächste Schritt des Referenzzinssatzes.

Quelle: Bundesamt für Wohnungswesen, Hypothekarischer Referenzzinssatz