Babyboomer und Schweizer Immobilien: Keine Welle, aber ein langer Schatten

Die Frage hat in den letzten Jahren immer wieder die Schlagzeilen beherrscht. Was passiert mit dem Schweizer Wohnungsmarkt, wenn die Generation der zwischen 1946 und 1964 Geborenen in das Pensionsalter eintritt und ihre Eigenheime auf den Markt bringt? Eine Welle des Angebots, sinkende Preise, mehr Chancen für junge Käuferinnen und Käufer? Die Daten zeichnen ein deutlich nüchterneres Bild.

Im November 2025 publizierte die Zürcher Kantonalbank ihre Analyse zum Thema, im dritten Quartal 2025 folgte Raiffeisen Schweiz, im Januar 2026 ergänzte MoneyPark zusammen mit dem Kompetenzzentrum Demografik eine Untersuchung zu den demografischen Risiken am Hypothekarmarkt. Die Befunde sind in der Stossrichtung deckungsgleich, in den Details aber differenziert.

Eine Umzugsquote, die alles erklärt

Der zentrale Befund stammt aus der Raiffeisen-Analyse. Die jährliche Umzugsquote von Eigentümerinnen und Eigentümern im Pensionsalter liegt sowohl bei Einfamilienhäusern als auch bei Eigentumswohnungen bei rund 1,5 Prozent. Bei Mietern derselben Altersklasse liegt der Wert bei 4,1 Prozent, also fast dreimal höher. Selbst bei Eigentümern über 75 Jahre steigt die Umzugsquote nur marginal auf 1,6 Prozent.

Das bedeutet: Die überwiegende Mehrheit der älteren Eigenheimbesitzer bleibt im eigenen Objekt, oft bis ans Lebensende. Die Gründe sind vielfältig. Hohe Zufriedenheit mit der Wohnsituation, niedrige laufende Wohnkosten bei weitgehend amortisierten Hypotheken, emotionale Bindung an Haus und Garten, das soziale Umfeld in der Nachbarschaft. Hinzu kommt ein knappes Angebot an altersgerechten Eigentumswohnungen in den bevorzugten Lagen, was den Umzug zusätzlich erschwert.

Die ZKB rechnet vor, was diese Stabilität für das Angebot bedeutet. Bis 2035 wird das Angebot an Einfamilienhäusern in der Schweiz altersbedingt um etwa 14 Prozent steigen, bei Eigentumswohnungen um rund 10 Prozent. Das ist eine spürbare, aber graduelle Verschiebung, die über ein Jahrzehnt gestreckt erfolgt und nicht auf einen Schlag den Markt überschwemmt.

Warum die Preise stabil bleiben dürften

Aus diesem Befund ergibt sich für die ZKB und Raiffeisen eine klare Schlussfolgerung. Ein Preiseinbruch durch eine demografische Verkaufswelle ist unwahrscheinlich. Die strukturelle Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, getrieben von Zuwanderung, schrumpfenden Haushaltsgrössen und einer im Bauwesen weiterhin gedämpften Produktion neuer Wohneinheiten.

Die Raiffeisen-Studie zeigt ergänzend, dass demografisch junge Gemeinden in den vergangenen drei Jahren eine um rund 0,75 Prozentpunkte höhere jährliche Preisdynamik verzeichneten als Gemeinden mit doppelt so hohem Anteil über 65-Jähriger. Demografie wirkt sich also auf die Preisentwicklung aus, aber kleinräumig und kantonsspezifisch, nicht national.

Genau hier setzt die MoneyPark-Studie an. Sie identifiziert zehn Kantone, die in den kommenden zwanzig Jahren stärker von der Alterung betroffen sein werden: Tessin, Bern, Neuenburg, Jura, Appenzell Ausserrhoden, Nidwalden, Obwalden, Graubünden, Glarus und Schaffhausen. Diese Regionen vereinen rund 23 Prozent des gesamten Schweizer Hypothekarvolumens. In Teilen dieser Kantone, vor allem in peripheren Lagen, könnten sinkende Bevölkerungszahlen tatsächlich zu höheren Leerständen und Preisdruck führen.

Der unsichtbare Generationenwechsel

Statt einer Verkaufswelle dominiert ein anderer Mechanismus: der Generationenwechsel innerhalb der Familie. Eigenheime werden häufig nicht verkauft, sondern vererbt, verschenkt oder mit Nutzniessungs- oder Wohnrechten an die nächste Generation übergeben. Diese Transaktionen erscheinen kaum in den Marktstatistiken, prägen aber die reale Eigentümerstruktur.

Für die Erben entstehen dabei eigene Fragen. Erbteilungen unter Geschwistern sind komplex, vor allem wenn nur eines im Eigenheim wohnen möchte. Die Bewertung der Liegenschaft, die Auszahlung der Miterben und die anschliessende Hypothekarfinanzierung erfordern eine strukturierte Planung, idealerweise zu Lebzeiten der Eltern. Eine Schenkung mit Wohnrecht überträgt das Eigentum, lässt den Eltern aber die lebenslange Nutzung. Steuerlich und vorsorgerechtlich ist diese Konstellation in jedem Kanton unterschiedlich zu beurteilen.

Auch die Erblasser selbst stehen vor Entscheidungen. Wer mit 70 oder 75 noch im grossen Einfamilienhaus lebt, muss sich fragen, wie die Hypothek bei einer plötzlichen Veränderung tragbar bleibt. MoneyPark verweist in seiner Analyse darauf, dass die Tragbarkeit spätestens zur Pensionierung mit dem reduzierten Renteneinkommen sichergestellt sein muss. Bei einer Belehnung von zwei Dritteln und einem kalkulatorischen Zinssatz von fünf Prozent kann das auch bei einer guten Pensionskasse eng werden.

Was das für Käufer heute bedeutet

Für junge Haushalte, die heute ein Eigenheim suchen, ergibt sich aus diesen Befunden ein nüchterner Ausblick. Auf eine grossflächige Entspannung des Marktes durch das Wegbrechen einer Eigentümergeneration sollte niemand warten. Die moderate Angebotserhöhung von 10 bis 14 Prozent bis 2035 wird durch die strukturelle Nachfrage und die anhaltende Wohnungsknappheit absorbiert.

Wer auf günstige Einstiegspreise hofft, findet sie eher in Regionen mit ungünstiger demografischer Prognose. In peripheren Lagen mit alternder Bevölkerung können Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser tatsächlich an Wert verlieren. Das ist kein Geschenk, sondern ein Risiko: Wer dort kauft, sollte sich der langfristigen Wertentwicklung bewusst sein und mit einem niedrigeren Belehnungsgrad arbeiten, um bei einer späteren Refinanzierung nicht in Schwierigkeiten zu geraten.

In den Wachstumsregionen rund um Zürich, Zug, Genf und entlang der Hauptachsen bleibt die Lage hingegen angespannt. Junge Käufer konkurrieren hier mit etablierten Haushalten und finanzkräftigen Erben. Eine sorgfältige Planung des Eigenkapitals, der Tragbarkeit und der Finanzierungsstruktur ist in diesem Umfeld wichtiger als das Hoffen auf demografisch bedingte Preissenkungen.

Eine Frage der Generationen, nicht der Verkaufswellen

Die Diskussion um die Babyboomer und den Schweizer Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren oft den Eindruck erweckt, eine grosse Korrektur stünde unmittelbar bevor. Die aktuellen Daten widerlegen dieses Narrativ deutlich. Die ältere Generation bleibt in ihren Eigenheimen, der Markt verändert sich graduell, und der entscheidende Mechanismus ist nicht der Verkauf, sondern der innerfamiliäre Generationenwechsel.

Für die nächsten zehn bis fünfzehn Jahre dürfte das bedeuten: stabile Preise in den Zentren, mehr Differenzierung in peripheren Lagen, und eine wachsende Bedeutung von Erbschaften und Schenkungen als Zugangskanal zum Wohneigentum. Wer heute eine Familie gründet und an einen Hauskauf denkt, sollte mit dieser Realität planen, nicht gegen sie wetten.

Quellen:

ZKB Medienmitteilung zu Babyboomern und Immobilien
Raiffeisen Immobilien Schweiz Q3 2025
MoneyPark / Demografik: Demografische Risiken am Hypothekarmarkt